REQUISITOS PARA CONTRATOS DE MEJORAS EN EL HOGAR

REQUISITOS PARA CONTRATOS DE MEJORAS EN EL HOGAR

La ley de California proporciona una serie de protecciones sólidas para los propietarios que contratan contratistas para realizar trabajos de mejora en el hogar. Tanto los propietarios como los contratistas deben estar familiarizados con la ley.

La Sección 7159 del Código de Negocios y Profesiones de California define un "contrato de mejora en el hogar" como un acuerdo, ya sea oral o escrito, entre un contratista y un propietario, que incluye toda la mano de obra, servicios y materiales que se proporcionarán y realizarán bajo dicho acuerdo, si el precio total del contrato, incluyendo toda la mano de obra, servicios y materiales que proporcionará el contratista, excede los quinientos dólares ($500).

La Sección 7159 de B&P exige lo siguiente en el contrato:

(1) El escrito debe ser legible.

(2) Cualquier formulario impreso debe ser legible. A menos que se especifique un tamaño de letra mayor en este artículo, el texto de cualquier formulario impreso debe estar en un tamaño de letra de al menos 10 puntos y los encabezados deben estar en un tamaño de letra negrita de al menos 10 puntos.

(3) (A) Antes de que comience cualquier trabajo, el contratista deberá entregar al comprador una copia del contrato firmada y fechada por ambos, el contratista y el comprador.

(B) El contrato deberá contener en la primera página, en un tamaño de letra no menor que el utilizado generalmente en el cuerpo del documento, ambos de los siguientes elementos:

(i) La fecha en que el comprador firmó el contrato.

(ii) El nombre y la dirección del contratista a la que debe enviarse por correo el “Aviso de Cancelación” correspondiente, precedido inmediatamente por una declaración que informe al comprador que el “Aviso de Cancelación” puede enviarse al contratista a la dirección indicada en el contrato.

(4) El contrato deberá incluir una declaración que indique que, tras realizarse un pago satisfactorio por cualquier parte del trabajo realizado, el contratista, antes de que se realice cualquier otro pago, deberá proporcionar a la persona que contrata la mejora en el hogar una liberación completa e incondicional de cualquier posible reclamación de gravamen o gravamen de mecánico por la parte del trabajo por la cual se haya efectuado el pago.

(5) Un formulario de orden de cambio para modificaciones o trabajo adicional deberá incorporarse en el contrato y solo formará parte del contrato si está por escrito y firmado por las partes antes de que comience cualquier trabajo cubierto por una orden de cambio.

(6) El contrato deberá contener, en proximidad cercana a las firmas del propietario y del contratista, un aviso que indique que el propietario tiene el derecho de exigir al contratista que tenga una fianza de cumplimiento y pago.

La Sección 7159 también exige lo siguiente:

El contrato debe incluir el nombre del contratista, la dirección comercial y la licencia.

Todos los contratos de mejora en el hogar deben contener el nombre, la dirección comercial y el número de licencia del contratista. Contratar a un contratista sin licencia puede ser un desastre para usted. La ley no solo considerará al contratista sin licencia como su empleado, y por lo tanto lo hará legalmente responsable de cualquier daño o lesión causada a otra persona (por ejemplo, si la retroexcavadora de su contratista daña la propiedad de su vecino), sino que, si su contratista sin licencia resulta herido en su propiedad, usted será considerado personalmente responsable de todas sus facturas médicas.

Asegúrese de verificar que su contratista esté licenciado consultando con la Junta Estatal de Licencias para Contratistas.

El contrato debe incluir una descripción detallada del trabajo.

Todo contrato de mejora en el hogar debe incluir una descripción detallada del trabajo a realizar. La ley de California exige que los contratistas utilicen un encabezado específico para esta sección del contrato. La disposición del contrato de mejora en el hogar que detalla la descripción del trabajo debe titularse “Descripción del Proyecto y Descripción de los Materiales Significativos a Utilizar y del Equipo a Instalar.”

El contratista debe incluir detalles sobre las dimensiones, cantidad, color, configuración y fabricante de cualquier material que se vaya a instalar. El contrato debe incluir el mayor nivel de detalle posible.

El contrato debe incluir el precio total del proyecto.

El contrato debe incluir no solo el precio de la mano de obra del contratista, sino también el costo de todos los materiales, las tarifas estatales/locales aplicables (por ejemplo, tarifas de solicitud y permisos, etc.) e incluso las tarifas relacionadas con la HOA, si el contratista está gestionando el proceso de solicitud por usted.

La ley de California exige que esta sección del contrato se titule “Precio del Contrato.”

Si se van a realizar pagos, debe incluirse un calendario de pagos.

La Sección 7159 exige que, si se cobrará un pago inicial, los detalles del pago inicial deberán expresarse sustancialmente en la siguiente forma e incluirán el texto del aviso según lo especificado en el subpárrafo (C):

(A) El encabezado: “Pago Inicial.”

(B) Un espacio donde aparezca el pago inicial real.

(C) La siguiente declaración en un tamaño de letra negrita de al menos 12 puntos:

"EL ANTICIPO NO PUEDE EXCEDER $1,000 O EL 10 POR CIENTO DEL PRECIO DEL CONTRATO, LO QUE SEA MENOR."

La Sección 7159 también exige que la sección del contrato reservada para los pagos por avance incluya la siguiente declaración en un tamaño de letra negrita de al menos 12 puntos:

"La programación de los pagos por avance debe describir específicamente cada fase del trabajo, incluyendo el tipo y la cantidad de trabajo o servicios programados para ser suministrados en cada fase, junto con el monto de cada pago por avance propuesto. ES ILEGAL QUE UN CONTRATISTA COBRE POR TRABAJOS QUE AÚN NO SE HAN COMPLETADO O POR MATERIALES QUE AÚN NO SE HAN ENTREGADO. SIN EMBARGO, UN CONTRATISTA PUEDE REQUERIR UN PAGO INICIAL."

Para aquellos contratos de mejora en el hogar que incluyan pagos por avance requeridos, la sección del contrato que contenga ese calendario de pagos debe titularse “Calendario de Pagos por Avance.”

El contrato debe incluir las fechas aproximadas de inicio y finalización.

La ley exige que esas secciones se titulen “Fecha Aproximada de Inicio” y “Fecha Aproximada de Finalización”, respectivamente. Cualquier retraso siempre debe acordarse por escrito.

El contrato debe incluir una descripción de las garantías disponibles del fabricante.

Las garantías del fabricante aseguran que todos los accesorios, equipos o productos utilizados en su proyecto funcionarán según lo previsto. Su contratista debe incluir como anexo al contrato una copia de cada garantía existente disponible para todos los productos comprados para su proyecto.

El contrato debe incluir una disposición sobre órdenes de cambio.

El encabezado sobre Órdenes de Cambio debe titularse “Trabajo Adicional y Órdenes de Cambio” y debe incluir una declaración que diga: “El Trabajo Adicional y las Órdenes de Cambio forman parte del contrato una vez que la orden se prepara por escrito y es firmada por las partes antes de que comience el trabajo cubierto por la nueva orden de cambio. La orden debe describir el alcance del trabajo adicional o cambio, el costo que se sumará o restará del contrato y el efecto que la orden tendrá en el calendario de pagos por avance.”

El contrato debe incluir un Aviso de Gravamen de Mecánico.

Un gravamen de mecánico es una reclamación legal contra la propiedad de un propietario destinada a asegurar el pago adeudado a un contratista (o subcontratista) o proveedor de materiales que no fue pagado por el trabajo realizado o los materiales entregados. Cada contrato de mejora en el hogar debe incluir un aviso de gravamen de mecánico, y el título del encabezado debe ser “Advertencia de Gravamen de Mecánico.” El lenguaje específico utilizado en el aviso se puede encontrar en la Sección 7159.

Conclusión

Además de los requisitos discutidos en este documento, los propietarios y contratistas deberían considerar incluir las siguientes disposiciones que:

1. Otorguen a la parte ganadora en cualquier litigio los honorarios de sus abogados y costos.

2. Detalles sobre quién es responsable de obtener todos los permisos de construcción y garantizar que se realicen todas las inspecciones necesarias.

3. Requiera que el contratista retire todos los escombros y la basura.

4. Aclare que cualquier daño a la propiedad debe ser cubierto por el seguro del contratista.

Finalmente, el contratista siempre debe proporcionar al propietario un Certificado de Seguro antes de comenzar cualquier trabajo.

Michael Wales es un abogado de Counterpoint Legal en la oficina de San Diego y enfoca principalmente su práctica en Derecho Comercial, Laboral y de Construcción. El Sr. Wales puede ser contactado al 619.780.3303 o en [email protected].